ทำความรู้จักกับคำว่า "เซ้ง"

Photo belongs to ell brown

เซ้ง คืออะไร?

เซ้ง มีชื่อแบบเป็นทางการว่า การรับช่วงสิทธิ หรือให้คำนิยามได้สั้นๆ ว่าทำสัญญาโอนสิทธิการให้เช่าตามสัญญาเช่า

หลายๆ คนคงเคยได้ยินคำว่า เซ้ง อยู่บ่อยๆ แต่มีน้อยคนที่จะรู้ความหมายของคำๆ นี้ นั่นอาจเป็นเพราะในประมวลกฎหมายทั้งทางแพ่งและพาณิชย์ของไทยเรานั้นก็ยังไม่เคยมีคำนี้บัญญัติไว้เลย ซึ่งจริงๆ แล้วคำว่า เซ้ง นั้นก็มีชื่อแบบเป็นทางการว่า การรับช่วงสิทธิ หรือให้คำนิยามได้สั้นๆ ว่าทำสัญญาโอนสิทธิการให้เช่าตามสัญญาเช่านั่นเอง โดยคำๆ นี้สามารถใช้ได้กับทั้งอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่กับกิจการก็ได้ ในการเซ้งทั้ง 2 แบบนี้จะมีลักษณะเหมือนกัน นั่นก็คือก่อนที่จะเริ่มต้นทำสัญญานั้น ฝ่ายที่เข้ามาเซ้งกิจการต่อจะต้องจ่ายเงินกินเปล่า หรือที่ได้ยินกันบ่อยๆ ว่าค่าแป๊ะเจี๊ยะไว้ก่อน จากนั้นจึงเริ่มต้นทำสัญญาโอนสิทธิเช่ากันตามเงื่อนไขทีทั้งสองฝ่ายกำหนด

ตัวอย่างของการเซ้งกิจการก็เช่น นาย A เช่าตึกแถวเปิดร้านกาแฟอยู่ที่ริมถนนแห่งหนึ่ง โดยทำสัญญาเช่าเอาไว้กับ Mr. Incquity ผู้เป็นเจ้าของตึก โดยสัญญาจะมีผลเป็นเวลา 20 ปี และมีอัตราค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท หลังจากผ่านไป 10 ปีนาย A ตัดสินใจที่จะเลิกกิจการนี้ จึงติดป้ายประกาศว่า เซ้งกิจการ ไว้หน้าอาคาร จนวันหนึ่งนาย B เกิดความสนใจจะเซ้งต่อจึงติดต่อหานาย A เพื่อทำสัญญาโอนสิทธิเช่ากัน ซึ่งนาย B ต้องจ่ายค่าแป๊ะเจี๊ยะให้กับนาย A ก่อนที่จะเริ่มต้นทำสัญญา เมื่อทำสัญญาเสร็จสิ้นแล้ว นาย B ก็ต้องจ่ายค่ามัดจำประกันต่างๆ (ถ้ามี) และค่าเช่ารายเดือนที่เหลือตามสัญญาเช่าเดิมให้กับ MR. Incquity เป็นระยะเวลา 10 ปี

เซ้งมาแล้วเราได้สิทธิอะไรบ้าง? และมีเงื่อนไขที่ตามมาอย่างไร?

การเซ้งกิจการมานั้นจะต้องดูในสัญญาและตกลงกันให้ดีว่า เราจะได้สิทธิทั้งหมดของกิจการมา รวมไปถึงสิ่งของอุปกรณ์ที่มีอยู่ด้วยหรือไม่ ทั้งนี้จะขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้งสองฝ่ายระหว่างผู้เช่าเก่า (นาย A) และผู้รับโอนสิทธิ (นาย B) เพราะในสัญญานั้นสามารถกำหนดได้ว่าจะให้เซ้งกิจการทั้งหมดหรือบางส่วนเท่านั้น ซึ่งหลังจากทำสัญญาเช่าเสร็จแล้ว สิทธิของผู้เช่าเก่าในทรัพย์สินที่โอนให้ตามในสัญญานั้นจะหมดไปในทันที และทรัพย์สินเหล่านี้จะตกเป็นสิทธิของผู้รับโอนสิทธิแทนในระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่าเดิม และแน่นอนว่าผู้รับโอนสิทธิก็จะถือว่าเป็นคู่สัญญารายใหม่ของผู้ให้เช่า (Mr. Incquity) ด้วย

ส่วนเงื่อนไขที่ตามมาหลังจากการเซ้งนั้น ก็สามารถตรวจสอบได้จากในสัญญาได้เช่นกัน อย่างเช่นเงื่อนไขการโอนสิทธิไปให้ผู้อื่นต่ออีกทีทำได้หรือไม่? เพราะในบางสัญญามีการกำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าไม่อนุญาตให้โอนสิทธิไปให้ผู้อื่นในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งถ้าหากไม่ได้ตรวจดูในสัญญาให้เรียบร้อย แล้วไปรับสิทธิการโอนมาจากผู้เช่าเดิม หรือโอนสิทธิไปให้ผู้เช่าใหม่โดยไม่ได้รับการยินยอมจากผู้เช่าแล้ว ก็จะถือเป็นการทำผิดสัญญาร้ายแรงตามกฎหมาย ด้วยเหตุนี้ก็จะทำให้ผู้เช่าสามารถยกเลิกการการเช่าได้เลย ซึ่งผู้ที่ไปรับเซ้งมาก็จะไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ จากผู้เช่าได้เลย แต่ถ้าต้องการที่จะเรียกร้องค่าเสียหายก็ต้องไปฟ้องร้องเอาผิดกับผู้เช่าเดิมที่ไปเซ้งต่อมาอีกที

  ก่อนเซ้ง หลังเซ้ง
สิทธิในทรัพย์สิน ผู้เช่าเก่า (นาย A) [ในระยะเวลาตามที่สัญญากำหนด] ผู้เช่าใหม่ (นาย B) [ระยะเวลาที่เหลือจากที่สัญญาเดิมกำหนด]
คู่สัญญา ผู้ให้เช่า (Mr. Incquity) กับ ผู้เช่าเก่า (นาย A) ผู้ให้เช่า (Mr. Incquity) กับ ผู้เช่าเก่า (นาย B) [ใช้ใบสัญญาเดิมที่เคยทำระหว่าง ผู้ให้เช่ากับผู้เช่าเก่า]

น่าเซ้งหรือไม่น่าเซ้งดูที่ไหน?

1. ด้านข้อกำหนด

ก่อนที่จะเซ้งนั้นสิ่งหนึ่งที่สำคัญเป็นอย่างยิ่งคือตรวจดูเอกสารสัญญาโอนสิทธิให้ละเอียด

ก่อนที่จะเซ้งนั้นสิ่งหนึ่งที่สำคัญเป็นอย่างยิ่งคือตรวจดูเอกสารสัญญาโอนสิทธิให้ละเอียด เข้าใจเงื่อนไขในการเซ้งให้ครบถ้วนเพื่อประกอบการตัดสินใจว่าเราจะเซ้งดีหรือไม่ โดยปกติเงื่อนไขทั่วไปที่เราจะต้องตรวจดูนั้นมีดังนี้

1.1 ดูว่าสัญญาการเซ้งนั้นมีอายุสัญญากี่ปี

1.2 ดูเรื่องราคาค่าแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่าจากในสัญญาเซ้ง (จากผู้เช่าเก่า) ว่าเป็นจำนวนเงินเท่าใด และดูค่าเช่ารายเดือนจากในสัญญาเช่า (กับผู้ให้เช่า) ว่าต้องเสียอีกเดือนละเท่าไร

1.3 ถ้ามีค่าวางมัดจำในกรณีที่ป้องกันความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เซ้งมานั้น จะต้องดูว่าเป็นจำนวนเงินเท่าไร ในสัญญาเช่านั้นมีการระบุว่าเงินมัดจำที่วางไปนั้นครอบคลุมไปถึงทรัพย์สินใดบ้าง และสุดท้ายดูรายละเอียดด้วยว่าจะมีการคืนเงินมัดจำหรือไม่ถ้าหากมีการยกเลิกสัญญาล่วงหน้า หรือไม่ต่อสัญญาเช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาแล้ว

1.4 ข้อควรระวังคือเมื่อมีการกำหนดเงื่อนไขต่างๆ นั้นต้องมีการลงเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่าเท่านั้น อย่ารับมาเป็นคำพูดเพียงปากเปล่าเพราะแค่คำพูดจะไม่มีประโยชน์อะไรในการฟ้องร้อง ถ้าหากผู้ให้เช่ามีทำผิดเงื่อนไขจากที่เคยพูดเอาไว้

2. ในด้านการทำธุรกิจ

ถ้าเราพอใจกับในด้านข้อกำหนดแล้วก็อย่างเพิ่งรีบตัดสินใจ ยังมีอีกหลายประเด็นที่น่านำมาคิดว่าเราควรตัดสินใจเซ้งดีไหม เพราะถึงแม้ว่าเราจะได้ราคาที่น่าพอใจจากการเซ้งมาแต่จะมีประโยชน์อะไรถ้าหากพื้นที่ตรงนั้นไม่เหมาะที่จะทำธุรกิจอะไรได้เลย โดยเราสามารถตั้งข้อสังเกต และดูปัจจัยต่างๆ ดังนี้

2.1 ตั้งข้อสังเกต

ลองตั้งข้อสังเกตว่าเหตุใดผู้เช่าเดิมถึงไม่ต้องการทำกิจการต่อ ขายไม่ดีหรือเปล่า? ขายไม่ดีเพราะอะไร? ไม่มีที่จอดรถให้ลูกค้า? มลพิษเยอะ? สภาพร้านดูเก่าเกินไป? หรือเหตุผลอื่นๆ เพื่อนำมาสาเหตุที่แท้จริงมาคิดต่อว่าถ้าเราตัดสินใจเซ้งที่นี่ไปแล้วเราจะต้องแก้ไขปัญหาเหล่านี้อย่างไร

2.2 ลงพื้นที่สำรวจ

ถ้ามีเวลาก็ลองไปสำรวจดูก่อนว่าทำเลที่ตั้งนั้นเหมาะกับธุรกิจของเรามากแค่ไหน อย่างเช่นถ้าเราจะทำร้านกาแฟที่มีราคาสูงก็ต้องดูสภาพแวดล้อมบริเวณนั้นว่ากลุ่มคนแถวนั้นมีกำลังซื้อพอหรือไม่ เช่นถ้าบริเวณนั้นเป็นโรงเรียนก็อาจไม่ดีนัก เพราะนักเรียนส่วนใหญ่อาจไม่เลือกดื่มกาแฟที่มีราคาแพง แต่ก็ต้องสำรวจดูอีกว่าแล้วบรรดาผู้ปกครองที่มารอรับนักเรียนล่ะมีเยอะไหม ถ้าทำร้านกาแฟทีมีที่ให้นั่งรอด้วย จะมีคนใช้บริการระหว่างรอรับลูกหรือเปล่า ซึ่งทั้งหมดนี้ก็ต้องใช้เวลาสำรวจพฤติกรรมคนแถวนั้นให้ดีเสียก่อน และนำมาหาค่าเฉลี่ยว่าในแต่ละวันจะได้ลูกค้าประมาณเท่าไร จากนั้นค่อยนำมาเปรียบเทียบกับข้อมูลที่ผู้เช่าเดิมบอกกับเราว่าตัวเลขของลูกค้าแต่ละวันนั้นมีความเป็นไปได้มากแค่ไหน

2.3 วิเคราะห์อัตราการเปลี่ยนมือเซ้ง

ไม่ได้หมายความว่าร้านที่ประกาศเซ้งบ่อยๆ จะขายไม่ดีเสมอไป อาจเป็นเพราะเจ้าของที่หรือผู้เช่าต้องการเงินกินเปล่าเป็นค่าแป๊ะเจี๊ยะ จึงกำหนดเป็นสัญญาระยะสั้น

วิเคราะห์ดูว่าร้านที่มีการเปลี่ยนมือเซ้งบ่อยๆ บอกอะไรเราได้บ้าง? หลายๆ คนอาจคิดว่าร้านที่มีการเปลี่ยนมือบ่อยๆ และใช้สัญญาการเช่าระยะสั้นนั้นอาจจะขายไม่ดีหรือเปล่า? คำตอบคือเป็นไปได้ทั้งสองกรณี เพราะร้านที่มีการประกาศเซ้งบ่อยๆ นั้นอาจจะเป็นเพราะย่านนั้นมีลูกค้าไม่ตรงกลุ่มเป้าหมาย เมื่อมีคนเข้ามาเซ้งโดยไม่ได้ตรวจสอบข้อมูลก่อน จนพบว่าขายไม่ดีอย่างที่คิดไว้จึงประกาศให้เซ้งต่ออยู่เรื่อยๆ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าร้านที่ประกาศเซ้งบ่อยๆ นั้นจะขายไม่ดีเสมอไป เพราะบางครั้งอาจอยู่ที่เจ้าของที่หรือผู้เช่านั้นต้องการเงินกินเปล่า หรือค่าแป๊ะเจี๊ยะอยู่บ่อยๆ จึงกำหนดเป็นสัญญาระยะสั้น ซึ่งตอนหมดสัญญาผู้เข้ามาเซ้งใหม่ก็จะต้องจ่ายค่าแป๊ะเจี๊ยะให้กับผู้เช่าอยู่เสมอ ดังนั้นเราต้องมองให้ออกว่าอะไรคือสาเหตุที่แท้จริงของการเปลี่ยนมือการเซ้งบ่อยๆ เช่นนี้

• • •

สุดท้ายแล้วการเซ้งกิจการมาทำต่อหรือการเซ้งที่มาทำธุรกิจนั้นก็ถือเป็นการลงทุนอย่างหนึ่ง ซึ่งสิ่งที่มาคู่กับการลงทุนนั้นคงหนีไม่พ้นความเสี่ยง ดังนั้นเพื่อลดความเสี่ยงให้ได้มากที่สุดก่อนเริ่มต้นกิจการนั้น จึงควรศึกษาธุรกิจให้ดี ว่ากิจการที่เราเซ้งมานั้นมีผลประกอบการดีหรือไม่ ทำเลที่ได้นั้นเหมาะสมกับธุรกิจมาแค่ไหน รวมไปถึงการคำนวณต้นทุนต่างๆ จากการเซ้งด้วยว่าเป็นจำนวนเท่าไร เพื่อนำมาคำนวณและวางแผนธุรกิจให้ดำเนินไปอย่างราบรื่นอย่างที่คาดเอาไว้

Tag

About INCquity

สงวนลิขสิทธิ์โดย Infogination Co.,Ltd
พัฒนาเว็บไซต์โดย 7republic

ติดตามข่าวสาร ความรู้ คู่ธุรกิจ

อ่านสาระความรู้ กันได้ทุกสัปดาห์